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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
回望2022，见证中国军人在祖国大地上写下的答卷****** 写在祖国大地上的答卷 蔚蓝的星球绕着恒星公转了一周。转眼间，一年又过去了。 过去这一年，中国军人一次次面对时代设下的考题，用坚定自信的姿态，书写下人民军队迈向明天、走向未来的答卷。 这是对使命的回答——海空之上，战机巡航，东部战区空军航空兵某团飞行员以不容侵犯的姿态捍卫着祖国领空的安全。 这是对人民的回答——川西小城，地震留下的断壁残垣间，武警四川省总队官兵穿过湍流与山林，用如山的信念冲锋在守护受灾群众第一线。 这是对信仰的回答——高原雪山，新疆军区某工兵团官兵用钢铁般的意志，在“生命禁区”为一线边防军人保障后方。 这是对先辈的回答——蔚蓝长空，国之重器在云端奋飞，运-20运输机载着志愿军英烈遗骸回归祖国的怀抱，歼-20战机在两旁护航，彰显着新时代人民空军的坚强力量。 无论是演兵场上隆隆的炮火，还是云霄之上壮阔的航迹；无论是冰雪之间毅然跋涉的足印，还是救灾现场的迷彩背影……当危险与挑战来临，他们永远挺身而出；在祖国和人民需要的地方，他们永远岿然屹立。 坚定的信念、热血的姿态、永不停歇的脚步——这是中国军人面对时代之问，在祖国大地上写下的答卷。 2022年，我们听到过许多触动人心的回答。一句句铿锵有力的话语昭示着使命、铭刻着梦想、闪耀着信仰的光芒。每一句话，都是中国军人的真诚回应。本期《军营观察》，让我们跟随4位记者来到东南西北的不同点位，见证他们心目中，中国军人令人感动的“回答”。 “不负历史、不负时代、不负人民”
9月16日，空军2架歼-20战机为接迎志愿军烈士遗骸回国的运-20飞机护航。 2022年即将写到终章。在这一年的采访经历中，总有一些人和故事会变成珍贵的琥珀，永远封存在时代记忆中。 今年9月16日，记者有幸见证了这样一个历史时刻——第九批在韩志愿军烈士遗骸回国。自2015年起，我国空军连续8年赴韩国执行志愿军烈士遗骸归国的接迎与护送任务。作为记者，我曾记录一批又一批志愿军先烈搭乘运输机归国的道路。这次，空军首次派出我国自主研发的第五代隐身战机歼-20与运-20大型运输机同时执行任务。 9月15日，记者一行人搭乘空军运输机抵达沈阳某军用机场。当天晚上，记者见到了次日要驾驶歼-20执行护航任务的空军航空兵某旅旅长、“金头盔”获得者李凌和该旅飞行一大队大队长、“金头盔”获得者高中强。 两位歼-20飞行员来自人民空军首批组建、首支参战、首获胜绩的航空兵部队。这支部队曾飞过远海高原、也曾征战戈壁荒漠，先后有4人5次夺得“金头盔”。2019年7月，该旅飞行一大队被中央军委授予“强军先锋飞行大队”荣誉称号。 9月16日一大早，我们赶往机场等待歼-20起飞。指挥塔台传来消息，由于台风影响，执行护航任务的歼-20将会遭遇极端恶劣天气。 就在这时，李凌和高中强驾驶着歼-20滑出跑道，冲上云霄。“当年先辈们飞行不足几十个小时，就敢起飞迎敌。今天遇到再大的困难，我们也要用‘双20’编队列阵长空，迎接先烈‘回家’。”带着这样的信念，李凌操纵战机飞向苍穹。 上午10时许，指挥塔台传来一段振奋人心的通话录音： “我是空军歼-20飞行员李凌，我部歼-20飞机两架，奉命为您护航。” “我是空军运-20机长庞荣奇，我部奉命接送志愿军忠烈回国。” “长空祭忠魂，英雄归故乡。向志愿军忠烈敬礼。” 记者在塔台指挥席的大屏幕上看到，当运-20飞机搭载着88名志愿军英烈遗骸进入中国领空，两架歼-20战机迅速与运-20组成三机编队。它们以空军特有的礼仪，接迎和护送英烈回家。 那一刻，历史和现实交错，光荣与梦想同在。 三机编队顶着台风裹挟而来的雷雨和冰霜，从1000米高空穿破云雾、机动下降到200米的低空。“当时，我仿佛看到身后的88名英烈，正在云中俯瞰机翼下祖国的锦绣河山。”运-20机长庞荣奇满怀感慨。 当运-20平稳降落在沈阳桃仙国际机场，李凌和高中强驾驶歼-20低空通场，共同向归来的志愿军烈士致以崇高敬意。88位牺牲在异国他乡的英烈，终于回到祖国的怀抱。 可以告慰先烈的是，如今我们已经拥有比肩强国的先进武器，歼-20、歼-16、轰-6K等国产新型战机振翅高飞的壮美航迹，彰显着捍卫国家主权和领土完整的能力，勾勒出强国强军的同心圆。运-20的航迹遍及亚洲、非洲、欧洲和大洋洲，通过国际人道主义救援的脚步，把人类命运共同体的理念传递到全世界。 10年来，警巡东海、战巡南海、砺兵台海、前出西太、绕岛巡航、砺剑高原、海外投送、抗疫救灾、接迎忠烈……人民空军用航迹作笔，不断书写着强国强军的新答卷。 “不负历史、不负时代、不负人民”，这是一个翱翔九天的战略性军种对历史与未来的回答，也是一名军事记者用手中的笔和镜头记录强军新征程的使命。 “使命所系，义不容辞”
9月5日，四川泸定发生6.8级地震。图为武警四川省总队官兵转移受灾群众。 站在“桥”前，记者久久不敢前进。 它甚至不能称为桥——仅仅2根排水管和3根用来固定的铁索，却承载着沉甸甸的重担。今年9月，四川泸定发生地震，武警四川省总队机动第二支队官兵奉命前往灾区实施救援。这些排水管和铁索的组合体，是唯一可供渡河的“生命之桥”。 同样是在泸定，恍然间，记者仿佛看见了红军长征途经此地时，走过的那座铁索桥。 “就地渡河。”随着指挥员刘刚一声令下，官兵们手攀铁索，双脚踩着较粗的排水管，开始向对岸“冲锋”。 沾满油污的铁索异常滑手。由于安全绳数量有限，副大队长王栎帏过河时，已经没有多少防护手段。行至半程，铁索摇晃得愈发厉害。想到前方等待救援的乡亲们，王栎帏抛开杂念，一步步向前走了过去。 先过河的战友打了桶水放在河边，后面的官兵匆匆洗把手便继续出发。很快，桶里的水变成黑色。官兵们裤腿和战靴上的油污却洗不掉，他们把这些痕迹看作自己的勋章。 在抢险救灾现场，记者从未见过一身干净的迷彩服。那些沾在官兵身上的油污和泥土，在雨水与汗水的共同晕染下，构成独属于人民子弟兵的动人图案。虽不整洁，却格外让人安心。 87年前，红军勇士为了革命胜利一往无前，在泸定的铁索桥上铭刻下气壮山河的红色印记。如今，在另一座“桥”上，新时代的人民子弟兵依然奋不顾身地发起冲锋。无论岁月如何变换，风雨之中，中国军人坚定的身影始终如一。 武警雅安支队副支队长陈孝文带队前往震中磨西支援那一天，恰好是儿子出生后的“百天”。救灾期间，他给家里打的第一个电话，是让家人帮忙购买灾区急需的早产儿奶粉。直到部队返回，他都没有离开自己的任务区，去一山之隔、同样受灾的妻子娘家看上一眼。 武警甘孜支队特战队员陈煌前出探路，在近乎垂直、高差达80米的峭壁上摸索前进。那次，陈煌从高处摔下来，仅仅休息了20分钟，就忍痛继续出发。回到营地，陈煌越想越后怕。他笑着和战友说：“运气真好，好几次刚走过去石头就砸下来，我差点就见不到你们了。” 班长向军跟记者讲述了在海螺沟景区执行搜索侦察任务的经历。茫茫山林，通信时断时续，他们一边前进，一边躲避余震带来的次生灾害。出发不久，向军和战友遇到几户零散的受困群众。他们把自己携带的干粮和水都送了出去，直到通信中断、身上一点补给都没有。 向军和战友们没有回头，继续向深处搜索营救被困群众，3天后才与受困群众一同搭乘直升机返回。 “你们都已经‘弹尽粮绝’了，为什么还要往前走？”记者问他。 “道路不通，信号中断，受困的百姓难免会感到孤独和恐惧。我们进去和他们在一起，就能把希望带给更多受困的人。”向军说。 人民至上。用行动守护人民的幸福安康，这是人民子弟兵根植于血脉的传承与信仰，这是他们面临时代考验做出的唯一选择。 救援任务完成，启程返回时，记者看到陈孝文发了这样一条微信朋友圈—— “使命所系，义不容辞。” “战位有我，请祖国和人民放心”
东部战区空军航空兵某团飞行员列队行进。 刺耳的轰鸣声中，一架轰-6K战机从记者眼前的跑道呼啸升空。塔台上，指挥员柴琎的目光一直跟随战机滑行的方向移动。 “离地早了！”看到战机的起飞动作，柴琎握着对讲机提醒飞行员。 “明白！”飞行员立即回应。 这一幕，发生在东部战区空军航空兵某团机场。一架架轰-6K战机依次起飞，飞往靶场进行实弹实投训练。团长柴琎紧盯着电子屏幕上的空中态势，不时拿起话筒对战机发出指令。 天气并不理想，空中雾气很重。柴琎对身旁的战友交代几句话，起身离开指挥席位。记者插空走上前，跟他聊了起来—— “今天的训练设置了什么难点？” “主要是机动突防。我们在投弹区增加了一些干扰，不能让他们太容易过关！” 柴琎的嘴角不经意露出一丝笑意。记者不禁好奇起来：他会用什么样的手段“为难”大家？ 几小时后，战机呼啸着依次落地。看到飞行员们提着头盔走向讲评室，记者立即迎上去跟他们打招呼：“今天训练怎么样？” “还行吧！空中突防的时候，塔台给了几个特情，需要临机处置。”飞行员吴岳鹏边走边说，“快进入投弹区的时候，目标被烟雾遮挡，我们必须快速降低高度，使用盲投方式进行投弹。” “还好，精准命中目标！”吴岳鹏自信地回答，似乎并没遇上什么难题。 “别听他吹牛！我们规划好航线、准备投弹的时候出现特情，大家都很意外。岳鹏，你忘了当时自己啥反应？”飞行员黄文在一旁“拆台”，大家都乐了。 走进讲评室，飞行员们立即打开飞行记录本。团长柴琎一脸严肃地挨个点出刚才飞行中的问题，并仔细讲解了这些特情的正确处理方法。 柴琎所在的航空兵团曾执行过许多重大任务。今年8月初，柴琎驾驶战机与战友组成轰炸机编队，参加了战区组织的实战化联合演训。任务结束后，记者拨通柴琎的电话。柴琎告诉记者，这次任务实施条件比较复杂，飞行员做到了准时升空、接令即打、精准命中，很好地完成了任务。 为战而生，为战而练。那一刻，记者脑海中浮现出柴琎身穿飞行服、指挥轰-6K战机的姿态。在一线部队，记者采访了很多像柴琎一样的官兵，他们心中满怀着必胜信念。 今年6月，火箭军某常规导弹旅在连绵的阴雨中举行了一场考核。“为什么要在这么恶劣的条件下考核？”看着官兵们身上脸上沾满泥水，争分夺秒地向前追赶，记者忍不住询问营长刘前精。“打仗是不会让我们选天气的，考核也一样。”他的回答，记者至今难忘。 在一次军事演习中，该旅多型号常规导弹全部命中目标区域。 “战位有我，请祖国和人民放心。”假如那一天真的来临，记者相信，这不仅是该旅官兵的回答，也是中国军人共同的回答。 “以奋斗姿态度过自己的青春”
新疆军区某工兵团官兵正在施工。 汽车翻越达坂的时候，一阵剧烈的晕眩突然袭来。 来到高原后，记者早已习惯这样的情况。 车窗外，一泓蔚蓝的湖水映入眼帘，一时分不清水与天的界线。走过盘旋颠簸的山路，不知道拐过多少道弯，记者一行到达今天的采访地点。入口处，“能修善战担使命、血拼到底谋打赢”14个大字格外醒目。 王世彬大口喘着粗气，厚厚的作训服被汗水浸湿了一大片。这位新疆军区某工兵团某连连长，刚刚带领官兵通过一段坡地，把物资扛到指定位置。 记者试着用双手搬起一袋物资，没走几步，便感到呼吸急促，双脚也开始不听使唤。在雪域高原，原地不动都可能出现高原反应。记者难以想象，官兵们在完成如此繁重的体力劳动时，身体经受着怎样的考验。 王世彬接过记者手中的物资，笑着念起了一首描写工兵的打油诗—— “锤落钢钎短，持钻虎口断。汗透战士衣，肩头皮肤烂。手掌血泡连，脚下鞋底穿。抬头包公脸，弯腰钢铁汉。” 该团不少官兵是第一次上高原。那段时间，他们日出而作、戴月而归，和时间赛跑，顶着头痛、胸闷、失眠的高原反应艰苦奋斗。 在一辆挖掘机前，记者见到了一级上士付晓华。作为装备操作手，付晓华黝黑的脸上，写满与年龄不相符的沧桑。“他是我们连有名的‘拼命三郎’。为了赶工期，他每天连续工作将近15小时，收工时，连跳下驾驶舱的力气都没有，只能让班里的战友把他背下来。”王世彬告诉记者。 听到连长的话，付晓华腼腆地摆了摆手：“我们连的战友没有一个不拼的。” 那天凌晨两点，付晓华操作的挖掘机出现故障。天上下着暴雨，为了不耽误工期，战友刘金帆就躺在冰冷泥泞的地面上，对着挖掘机的底盘进行抢修。刘金帆当时说的一句话，付晓华到现在都记得：“这台挖掘机就是我们的武器，我不能让你用一件坏了的武器上战场。” 面对艰险与苦累，他们没有一个人退缩。 在高原采访过程中，记者见证了太多感动。这里有三代从军、戍边20余年的老边防，有驻地相隔不远、却半年不能相见的“军人伉俪”，有坚守在边防一线、曾直面生死考验的英雄连长……祖国西陲，他们用血肉之躯书写下一首首热血而浪漫的边关之诗。 高原上，记者遇到了列兵戚嘉洺。这名00后战士来自江苏，他所在的点位距离他的家乡超过5000公里。 “为什么愿意来这里？”记者问戚嘉洺。 “年轻的时候吃点苦没什么，对我来说，这是人生难得的经历和宝贵的财富。”这名年轻军人坚定地说，“每个人的青春都只有一次，以奋斗姿态度过自己的青春，我感到很幸福。” （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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